По этой причине многие застройщики и риэлторы активно желают развивать сотрудничество с базами, а многочисленные эксперты твердят, что как только ипотечное кредитование выздоровеет от кризиса, стоимость квадратного метра снова уродится ввысь. Однако теперь аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» думает правильным выдвинуть противоположное утверждение: в современных экономических условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а визави, сдерживать их рост. И вот по каким причинам. До кризиса цены толкалась вверх не столько сама ипотека как таковая, сколько ее неадекватная либерализация. Первый взнос с 30% упал до нуля, сроки кредитования с 10 лет выросли до 40-50 лет, а засвидетельствовать свою платежеспособность можно имелось почти честным словом – справкой в свободной форме нередко с «левого» места службы или яко бы «подработки». Все это зашло слишком далеко от классической, разумной ипотеки, подразумевающей наименьшие риски как для банка, так и для заемщика. А собственно: когда начальный взнос составляет 30% (в идеале) или хотя бы 20%, срок кредитования не превосходит 20-30 лет, то есть коррелирует с возрастом работоспособности заемщика, а также, что весьма важно, имеет место качественная апробация платежеспособности заемщика. Раздача слонов До кризиса ипотечные плана постепенно становились просто безумными, думают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, размер первого взноса нередко падал вообще до нуля. То имеюсь, за кредитами могли обращаться люди, не накопившие вообще ни деньги. Одно дело, когда человек уже располагает определенной накопленной суммой, какую он вносит, подтверждая таким образом способность получить в будущем остальное. Другое – когда у потенциального заемщика есть только программы зарабатывать, а реальных накоплений, как и доходов, позволяющих откладывать денежки, нет. Важно не только наличие первоначального взноса, но и его размер. Пусть у человека есть $100 000, и банки определяют минимальный первый взнос в 30%. Такому человеку по карману квартира за $333 000. Но если база готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье ценой в $1 млн. А это – главный шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают вдруг оперировать значительно более высокими бюджетами не за счет увеличения их взаправдашних доходов или накоплений, а всего лишь за счет снижения «входного билета». Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, сменяя ценники в сторону повышения. Неадекватно вырастали и сроки кредитования. С первых десяти лет (что, может быть, действительно было недостаточным) они возросли до 30-40 лет, и даже начинались разговоры о 50 годах и более, что, очевидно, превышает этап потенциально возможной работоспособности людей. Однако наиболее неглубоким был подход к оценке платежеспособности клиента.По сущности, такая излишне либеральная ипотека, становившаяся похожей на бездумную раздачу денег ради премий за объемы отпущенных кредитов, и подстегивала увеличение цен на недвижимость. Как только банки очередной раз упрощали условия отпуска кредитов, людям, которым вчера еще не хватало денег на квартиру, теперь вдруг начинало хватать. Они выходили с этими деньгами на рынок, созидали ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх. Так еще в краю 2006 года, когда прежний рост цен на недвижимость остановился, и началась стагнация 2007 года, специалисты аналитического средоточия «Индикаторы рынка недвижимости» пробовали понять, почему стоимость жилого квадратного метра в столице окаменела именно на отметке около $4.000. Оказалось, что именно на этой метке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной множества среднего класса с доходами порядка $2.000 в месяц на человека при существовавших тогда обстоятельствах ипотеки. То есть жилье оказалось дороже, чем размер бюджетов, какие могло взять в кредит большинство людей. И рынок встал. Впрочем, прошло немного времени, и целый ряд банков еще больше упростил условия отпуска кредитов, стал еще лояльнее смотреть на даваемые заемщиками пакеты документов, снизил величину начального взноса и повысил срок кредитования. Собственно тогда, в 2007 году, появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Опять люды смогли выходить на рынок с заемными денежками, что и спровоцировало новую волну удорожания жилья в конце 2007 – главной половине 2008 годов. То есть, по сути, вверх рынок толкала не ипотека как такая, а ее неадекватная либерализация. А к чему привела обширная выдача sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, уже узнал весь мир. Более того, по этим кредитам немедленно полмира расплачивается. Что сделал кризис или от неадекватности к разумности Кризис отрезвил и базы и людей. Вряд ли немедленно банки, развивая ипотечные программы, будут подходить к выдаче кредитов так же поверхностно и легкомысленно, как это было до кризиса. Скорее теперь дипломата банков в сфере ипотечного кредитования будет куда-нибудь жестче, осторожнее и осмотрительнее. С другой стороны, и заемщики, какие в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы и дать оценку тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали всем остальным, что не руководствуется торопиться влезать в долги на любых условиях. До кризиса доходы у многих неизменно росли, и казалось, что главное приобрести квартиру, а потом как-нибудь расплачусь. Недавний кризис научил и потенциальных заемщиков находиться куда осторожнее. Вряд ли теперь люды будут брать кредиты, не имея достаточных доходов, то есть на пределе потенциалов. А в условиях нормальной, низкорискованной ипотеки, ее влияние на рынок оказывается противоположным. Как легко рассчитать, используя ипотечный калькулятор, когда задан взаправдашний подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован рациональный начальный взнос и срок кредитования, то и бюджет покупки квартиры, на кой такой заемщик может быть претендовать, оказывается четко обозначенным. И даже размер процентной ставки воздействует на него несущественно, как www.irn.ru писал еще до кризиса в статье «Главный критерий доступности ипотеки». Образцовый порядок необходимых сумм легко представить. Классический пример столичного среднего класса: семейство из трех человек, двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе разрешить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» обстоятельств ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет, такая семья может быть позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный плата как раз и составит порядка 50 000 руб. в луна). И если цены на квартиры в Москве окажутся приметно выше, то основная масса реальных покупателей окажется отрезанной от базара, а это создает серьезные основания для коррекции цен вниз. Маркетинг и ценообразование в недвижимости Получается, что благоразумная ипотека с осмысленными параметрами содействует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его. Что подобное 6,5 млн. рублей за типовую двухкомнатную квартиру в Москве? На повторном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» собирает порядка 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 тыс. рублей за метр. Если взглянуть рублевый курс квадратного метра на www.metrinfo.ru, то хорошо видно, что примерно до данного уровня и упали цены после кризиса, «задевши» за него. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли приблизительно до 140 тыс. рублей, однако с началом лета стоимость жилья снова сделалась сползать вниз и в рублях, и в долларах. Значит, при более высокой цене метра достаточной помощи со стороны платежеспособности покупателей базар уже не испытывает. И вполне естественно предположить, что в течение возраст средний уровень цен вполне может сползти обратно ближе к 120 тыс. рублей за метр. Отнесемся теперь на новостройки в Москве. Здесь средняя участок двухкомнатной квартиры больше и составляет режима 70-80 кв.м., что приводит нас к цене метра 80-90 тыс. рублей. Многие помнят, что продажа новостроек после кризиса по наиболее подлым ценам началась с 68-70 тыс. рублей за метр, но на периода котлована. В течение 2009 года она довольно быстро подросла как раз до 80-90 тыс. рублевок, по отдельным проектам до 100 тыс. Как отмечалось в статье «Дефицита квартир нет, есть изъян доступного жилья», именно по таким ценам квартиры в новостройках пожалуйста продаются в ряде новых жилых комплексов. А новостройки бизнес-класса по стоимостям от 130-150 тыс. рублей за метр расходятся очень вяло – там имеют место единичные продажи. Как многократно отмечал www.irn.ru, стоимость жилья должна коррелировать с доходами народонаселения и уровнем платежеспособности реального спроса. Массовые инвестиционные покупки ушли в предыдущее и сейчас рынок определяют люди, нацеленные купить квартиру для себя. А следовательно, и цены на недвижимость могут расти по двум причинам. Либо это довольно происходить в соответствии с ростом доходов населения, то есть, фактически можно сообщать о росте на уровне инфляции. Такой увеличение вполне можно прогнозировать в среднесрочной перспективе. Либо же новую волну враждебного ажиотажного подорожания может спровоцировать возврат к неадекватной, слишком либеральной ипотеке. Однако специалисты аналитического середины www.irn.ru полагают, что сейчас это маловероятно – кризис многому выучил и банки, и заемщиков. В мировой практике даже есть примеры ограничения объемов ипотеки, в подробности, в Китае, как рассказано в статье «На китайском базаре недвижимости сформировался пузырь». Один из последних операций – китайские власти ограничили общую сумму выдаваемых банками в данном году ипотечных ссуд, поквартально снижая их объем. Но даже если объем ипотеки в России довольно расти, но ипотека будет оставаться осмысленной, а не слепой, то это поспособствует скорее росту объемов сооружения, а не росту цен.
