Результаты опоса по ипотеке пациент скорее жив, но едва дышит.

По сравнению с прошлым годом, иногда большинство банков вообще закрыли ипотечные программы, а  другие выпятили заградительные проценты, ситуация несколько меняется к лучшему. Теперь уже вполне реально найти ипотечный кредит от 15-16% годовых. Вопрос в другом – а необходим ли такой кредит , и если да, то кому? Как показали пущенные нашего опроса, меньшей части горожан ипотечный кредит вообще  не необходим – кто-то может купить квартиру и без ипотеки, а кто-то уже не нуждается в жилище – таких набралось почти 11%. И только 1,3% устраивает нынешнее состояние ипотеки и они готовы ею воспользоваться для приобретения недвижимости. Больше всего приверженцев вызвал отклик «ипотека кабала – вообще в нее не влезу». Подлинно, с учетом аннуитетных платежей по нашей ипотеке, когда вначале выплачиваются проценты по кредиты, и только затем само «корпус кредита» – наши кредиты очень дороги. Поэтому 26,7% «отказников» давших такой резкий ответ, не вызывают изумления. Проценты большие, а доходы не растут. Увольнять на такую долговую яму, позволить себе могут немногие. Если добавить к этой аудитории людей, которые предпочли независимое строительство загородного дома или аренду жилища, то в общей сложности мы приобретем 40% горожан, которые вообще не хотят иметь дело с ипотечными кредитами.   Почему? В свойстве основной причины наши читатели, участвовавшие в опросе, называют несоответствие доходов и цен на жилище. Вот один из ответов на нашем сайте: «Недосягаемое жилище. Даже с белой нормальной зарплатой в 40 тысяч рублей – надо расходовать всю молодость чтобы расплатиться, 15 лет ограничений. Мы уже писали о справедливой стоимости на жилье. В наших условиях купить  жилье на «нормальные доходы» даже с помощью ипотечных программ возможно только к пенсии, хотя официальные предоставленные приближаются к европейским. В итоге мы еще раз получили свидетельство тезиса о принципиальной недоступности жилья для большинства жителя.   Даже во времена подъема экономики ипотеку может быть позволить себе только очень обеспеченные слои населения. И если, произнесем в 2006 году во время максимального спроса на жилье и подъема ипотеки «цепочек», в которых участвовали ипотечные квартиры, имелось около 20%, то теперь по оценке генерального директора агентства недвижимости «Невский ширь»  таких сделок осталось «не больше 5%». Если перевести эти цифры с «цепочек» на чистые сделки, то удастся, что ипотечных сделок у нас в городе происходит около 1% от общего количества.  Что, кстати, согласуется и с данными нашего опроса. По оценке эксперта корпорации «Адвекс» Вячеслава Печаткина вопрос на ипотечные кредиты упал 10-20 раз. Но  даже в том происшествии, если вы захотите взять кредит, не факт, что вам его дадут. Базы существенно ужесточили требования к выдаче кредита – усилили первоначальный взнос, ужесточили требования к доходам заемщика, к самому заемщику. Уместно это подтверждается и суждением одного из наших читателей. Он пишет: «Я бы и взял ипотеку, да банки завещают. Доход хороший, а возраст не устраивает». Это не единственный образец отказа, когда человек все же готов взять кредит. Многим бизнесменам ипотечный кредит банки вообще не дают на том лишь основании, что они… бизнесмены, а не наемные работники. Причин для отказа в выдаче кредита на самом занятии неизмеримо больше. По мнению Вячеслава Печаткина банки осторожничают вовсе не случайно, стараясь по возможности снизить до минимума риски невозврата кредитов. Занятие в том, что портфель «плохих» кредитов набит у многих банков уже доверху и превосходит напряженную массу в 10%. Причем по неподтвержденным данным (а подтвержденных дарованных теперь попросту нет!), доля плохих кредитов продолжает расти и в отдельных банках достигает уже 20%. Если такие  данные опубликовать, банку грозит немедленный дефолт. Вот и ответ на «таинственное» молчание банков и призывы правительства – понизить ставки и совершить кредиты доступными. Позволить себе такую роскошь может быть немногие крупнейшие банки с участием государственного капитала. По суждению Вячеслава Печаткина реально кредит можно получить только в Сбербанке и ВТБ-24 и линии других банков. Директор агентства  недвижимости Аркада Андрей Васильев метит, что «сделок с использованием ипотечных кредитов изучает существенно меньше, чем даже в прошлом году, не сообщая уже о 2008. При этом одновременно происходит и уменьшение сумм займов.   Абсолютно, усугубило положение с выдачей кредитов и политика АИЖК, которое с этого года полностью переориентировалось на кредитование сооружения. Идея исконно хорошая – ведь без поддержки нового строительства, дефицит жилья останется навсегда. И которыми бы привлекательными ни имелись кредитные ставки, без должного предложения новых домов это может привести только к росту цен и подъему его дальнейшей недоступности. К слову например, в свое время в Кемеровской области, когда чисто волевым усилием губернатора строителей фактически принудили сооружать новые дома, даже с учетом лишних ипотечных денег на рынке скачка цен не случилось.  Все ипотечные денежки как  раз направились в строительство, что при достаточном суждении позволило и жилье людям купить по вполне приемлемым ценам и заработать годовой рост цен ниже уровня инфляции – всего в 4%, вместо 100% в Петербурге и в Москве.  Ныне «чудес» ждут от новой программы АИЖК. Давать обещание дешевые кредиты на новое строительство, но программа пока буксует. Выходит парадоксальный результат. Деньги, которое государство направило на развитие ипотеки просто где-то «замешкались». В результате они не попали ни на рынок повторного жилья, где ставки остались на уровне 15-18 процентов годичных, ни на рынок нового строительства. По крайней мере, у нас в городе ни одному из наших экспертов этакие примеры неизвестны. В результате всех «благих намерений» правительства ипотечный кредит на закупку жилья ни в новом, ни в прежнем доме не стал доступен. А между тем, если верить результатам нашего опроса, им имелось бы готово воспользоваться почти 40% горожан (при ставках 8-11%).  Отчего так получилось? По предположению Оксаны Дмитриевой, высказанному ей в одной из газет: «100 миллиардов рублевок уже дали АИЖК, якобы на реструктуризацию по ипотечным кредитам. До людей взаправдашне дошло возле 7 миллиардов, которые помогли четырем тысячам семей. Так что 250 миллиардов рублей, которые выделили теперь, я полагаю, уйдут туда же, куда ушли предыдущие 93.» По мнению Оксаны Дмитриевой, необходимы совсем другие программы. Речь идет о Стройсберкассах, тот или другой прекрасно зарекомендовали себя во многих краях мира. К слову сказать, более 2% наших респондентов отдали свои предпочтения именно этому видоизменению. Первый раз мы беседовали с Оксаной Дмитриевой по поводу данного законопроекта еще весной 2007 года. Уже тогда он прошел все комитеты, приобрел одобрение Правительства и летом 2007 года должен был пройти первое чтение. Тогда Оксана Генриховна например, что «есть надежда, что в окончательном виде закон может быть быть принят до конца 2007 года». Но этого не случилось, так как такой закон был не выгоден не здешним элитам ни банковскому лобби. Ведь по данному закону гражданин платил бы не 15%-20% годовых банку, а всего только 5-6%, и еще бы к тому же получал помощь от государства в размере 20% от первого взноса. Не буду представлять закон о стройсберкассах как безотносительное решение всех жилищных проблем в России. Но образцы Германии и Чехии, где 45-50 % населения пользуется аналогичным законом для закупки жилья, говорят сами за себя.  Видоизменится что-либо в ближайшем будущем с ипотекой в наилучшую сторону? Пока не похоже. Но  мне кажется, что это не ключевой вопрос. Ведь сама по себе ипотека не убьет вопрос  доступности жилья. Для этого нужно  еще увеличить стройка нового жилья, ограничить в несколько раз (!)  финансовые аппетиты местных администраций,  застройщиков, монополистов в сфере энергетики. Возможно, это и произойдет. Одни шаг уже сделан – в мае  Президент России Дмитрий Медведев ратифицировал установки в закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ», предусматривающие понижение ставки по субординированному кредиту для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 9,5% до 6,5% годичных. Если эти установки реально заработают, а деньги все-таки донесутся до конечных потребителей, то возможно реальное  снижение ставок по ипотечным кредитам для закупки строящегося жилья. Но доступность жилища можно обеспечить только при выполнении и прочих условий. В противном случае, снижение ставок может вызвать только очередной виток роста цен на жилище. Пока же наиболее экономичном вариантом получения собственного и доступного жилища скорее видится строительство собственного дома в пригороде – данный вариант выбрали, кстати, почти 8 процентов наших респондентов. Ведь вложив в закупку участка и строительство «до свидания» 3 миллиона (стоимость однокомнатной квартиры в городе) на эти деньги можно срубить вполне приличный семейный дом! Как говорится, на государство надейся, но и сам не плошай.  Сергей Уткин, Restate.ru